Fondos inmobiliarios: cómo evitar pérdidas

Luciane Macedo _247 Con la caída de los tipos de interés, la reducción cada vez mayor de los márgenes de beneficio en renta fija y el impacto de la crisis europea en el índice Ibovespa, los fondos de inversión inmobiliaria (FII) han atraído cada vez más la atención de quienes buscan diversificar sus carteras con una opción de renta variable menos laboriosa que la gestión de una cartera de acciones. Asequibles, con atractivas rentabilidades y exención del impuesto sobre la renta para particulares (siempre que posean menos del 10% de las acciones del fondo), los FII están ganando terreno entre los pequeños ahorradores.

Pero el producto aún es relativamente nuevo para quienes están acostumbrados a invertir en sus propios bancos y prefieren mantenerse alejados del mercado de valores, o al menos de él, ya que las acciones de FII también cotizan en la BM&FBovespa. Aturdidos por promesas como rentabilidades "garantizadas" basadas en un ingreso mínimo, muchos recién llegados olvidan hacer los deberes: antes de invertir su dinero, evalúen qué hay detrás de los activos financieros —es decir, los bienes inmuebles, que son los activos reales— incluso en los llamados fondos de papel.

Las acciones del FII Shopping West Plaza sufrieron una fuerte caída en la bolsa, acumulando una caída del 6,13% en la semana que finalizó el 24. El informe mensual enviado a los inversores ya les informaba de que el ingreso mínimo del fondo dejaría de pagarse. Aun así, cuando la información se difundió en la prensa, varios accionistas (de West Plaza y otros FII) se sorprendieron y se asustaron; algunos incluso llamaron a sus agentes de inversión y corredores para preguntarles cuál era el ingreso mínimo.

"El fin del pago de renta minima"En cualquier FII que lo incluya, no debería sorprender a nadie. Quienes invierten en fondos inmobiliarios deben saber que el ingreso mínimo es solo temporal y que no garantiza la rentabilidad de ningún fondo", afirma Arthur Vieira de Moraes, agente de inversiones independiente e instructor del curso FII en Ancord Educacional.

"El consejo antes de invertir en fondos inmobiliarios es estudiar con el mismo cuidado que si fuera a comprar una propiedad", señala Moraes. "Si alguien va a comprar un apartamento, no comprará el primero que le ofrezca el agente ni el primero que vea. Querrá ver varios apartamentos, comprobar si reciben suficiente sol y prestar mucha atención a cada detalle de la propiedad. Entonces, ¿por qué no hacer lo mismo al invertir su dinero en REIT?", pregunta el experto. "Es un mercado muy diverso".

Esta variedad de REIT abarca diferentes perfiles y objetivos de inversión. Ofrece muchas más posibilidades y muchos menos riesgos que invertir en un REIT que invierte en un solo centro comercial o una sola propiedad. Para mitigar el riesgo, aconseja el instructor de Ancord Educacional, la clave es tener una cartera con varios fondos diferentes, diversificando activos, propiedades, tipos de negocios de fondos, inquilinos y las actividades que realizan.

"No se trata de un FII bueno o malo, sino de un tipo de negocio que te beneficia o no", explica Moraes. "Al igual que algunos invirtieron en West Plaza, también hay quienes prefieren comprar una propiedad antigua para renovarla y obtener ganancias. Pero el negocio puede tener éxito o no, dependiendo de varios factores", señala.

West Plaza prometió tres años de ingresos mínimos. Si los resultados del centro comercial generaban ingresos superiores al 0,83%, los repartía; es decir, si el centro comercial generaba más, el accionista recibiría más. Pero el resultado no se materializó.

Vea a continuación cómo evaluar un FII antes de invertir y cómo se relaciona el ingreso mínimo con la rentabilidad real de un fondo.

Cómo evaluar un fondo inmobiliario

Objetivo del fondo
¿Cuál es el propósito del fondo?
¿Cuáles son los riesgos del negocio?
Deben estar alineados con tus objetivos de inversión, es decir, lo que pretendes hacer al invertir tu dinero en un fondo inmobiliario en particular y por cuánto tiempo.

Patrimonio
¿Cuál es el patrimonio del fondo?
¿Invierte en bienes raíces, como centros comerciales, hospitales y oficinas?
¿Inviertes en una sola propiedad o en varias?
¿Donde están ubicadas estas propiedades?
¿Quiénes son los inquilinos?
¿Es un “fondo de papel” que sólo invierte en cuentas por cobrar inmobiliarias, como CRI, LCI y LH?
¿Es un “fondo de fondos” que invierte en otros fondos inmobiliarios?
Es necesario saber todo esto antes de elegir un fondo en el que invertir.
Piensa que si fueras a comprar una propiedad harías una evaluación cuidadosa y sin prisas, no comprarías el primer departamento que vieras en un comercial de televisión.

Administrador y gerente
Conozca al administrador y gestor del fondo.
Utilice Internet para investigar su historia.
Manténgase en contacto con el administrador, ya sea para obtener más información sobre un fondo que le interesa o para responder cualquier pregunta que pueda tener a lo largo de su inversión.
Participar en las asambleas

Conflictos de intereses
Asegúrese de que no haya lugar a conflictos de intereses entre el fondo y el administrador, el administrador y los proveedores de servicios o empresas afiliadas.

Tasas e impuestos
Infórmese sobre los costos de inversión: tarifas de administración, tarifas de rendimiento (algunas cobran) y cualquier otra tarifa.
Las personas con menos del 10% de acciones están exentas del Impuesto sobre la Renta sobre las ganancias

Liquidez
La liquidez determina la rapidez con la que puedes convertir tus activos en efectivo disponible.
Conozca el historial de operaciones del fondo en la bolsa de valores.
El beneficio es una vitamina, la liquidez es oxígeno.

valor en libros
Descubra cuál es la relación P/VP = precio (de la acción del fondo negociada en bolsa) sobre el valor del activo neto por acción del fondo (valor del activo neto total dividido por el número de acciones).
Cuanto más cercano esté el resultado a 1, mejor.

Historial de ingresos
Analizar el historial de rentabilidad y comprender la estacionalidad del mercado.
Recuerde que el rendimiento pasado no es garantía del rendimiento futuro.

Diversificación
Asegúrese de que el fondo esté bien diversificado por tipos de activos, inquilinos y actividad de los inquilinos.
Para diluir los riesgos, su cartera debe ser multifondo.
Además, debe estar compuesto por otras clases de activos, como acciones y renta fija.

Historial de emisión de acciones
Nuevas emisiones de acciones = más negocios = más personas = más liquidez

Fuente: Arthur Vieira de Moraes, agente de inversiones independiente